In Städten fehlen moderne Büros

Gute Konjunktur und Rekordbeschäftigung heizen Nachfrage an. Berlin an der Spitze.

Von Januar bis September wurden der Fläche nach in den 13 größten Städten rund ein Fünftel mehr Büros vermittelt, zeigt eine Analyse des Maklerverbundes DIP (Deutsche Immobilienpartner). In den ersten drei Quartalen 2015 liegt die Vermietung mit rund 2,66 Millionen Quadratmeter somit deutlich über dem Vorjahresniveau. Während die Vermittlung von Büros in den „Big Seven“, den sieben größten Städten, um rund 19 Prozent gestiegen ist, legte er in den sechs mittelgroßen Bürozentren sogar um 22 Prozent zu. Zumindest für den Dienstleistungssektor gibt es keinen besseren Indikator für Expansion.

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Dabei ist der Leerstand deutlich gesunken. Er liegt in diesen Städten aktuell bei 7,4 Millionen Quadratmeter. Die Leerstandsquote sank damit von 8,2 Prozent Ende September 2014 auf nunmehr 7,2 Prozent. Die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten ist dabei allerdings stabil geblieben.

Die Entwicklung verlief regional jedoch sehr unterschiedlich. München galt in den Vorjahren schon immer als umsatzstärkster Büromarkt. Nun hat sich aber der Berliner Markt im Jahresverlauf mit einem Umsatz von rund 545.000 Quadratmetern an München (495.000 Quadratmeter) vorbei an die Spitze geschoben. Die Hauptstadt zieht nämlich nach vielen mageren Jahren zunehmend junge und innovative Unternehmen an.

Auf Platz drei der DIP-Untersuchung folgt mit größerem Abstand Hamburg. Dagegen blieb in Frankfurt/Main der Flächenumsatz in etwa konstant. In Düsseldorf, Köln und Stuttgart gab es allerdings einen markanten Anstieg der Büronachfrage. So auch in Essen und Nürnberg, wo ebenfalls deutlich mehr Büros einen neuen Mieter bekamen.

Die stetig wachsende Nachfrage hat nun auch die Leerstände von Büroflächen ganz klar reduziert. Der Leerstand wurde vor allem in München (minus 21 Prozent), Berlin (minus 15 Prozent), Nürnberg (minus 15 Prozent), Stuttgart (minus 15 Prozent) und Magdeburg (minus 13 Prozent) abgebaut. Die größten Leerstände werden aus Frankfurt/Main (rund 1,35 Millionen Quadratmeter) und Berlin (1,15 Millionen Quadratmeter) berichtet. An dritter Stelle folgt München mit einer Angebotsreserve von rund 1,1 Millionen Quadratmetern. Ungeachtet der Tatsache, dass der Leerstand am Leipziger Büromarkt seit Jahren kontinuierlich sinkt, weist er mit 11,9 Prozent aber immer noch unverändert die höchste Leerstandsquote an den untersuchten Standorten auf. Allerdings ist ein Großteil dieser Flächen wie auch in vielen anderen Großstädten veraltet und nicht marktrelevant, gleichwohl aber noch statistikwirksam. Auf den Plätzen zwei und drei im Vergleich der Leerstände folgen Frankfurt/Main (11,1 Prozent) und Magdeburg (10,9 Prozent).

Die Spitzenmieten sind unterdessen konstant geblieben, die Durchschnittsmieten aber Dank der großen Nachfrage im Plus. Die durchschnittliche Spitzenmiete blieb innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten Büromärkten mit 25,90 Euro je Quadratmeter im bisherigen Jahresverlauf unverändert. Günstiger wurden Büros in Leipzig, Düsseldorf und Köln. In Frankfurt/Main, Stuttgart, Hamburg, und Nürnberg musste jedoch mehr bezahlt werden. Demgegenüber zog das Mietniveau für Büros in Citylagen an – um acht Prozent auf 16,20 Euro.


„Der Aufschwung bei der Bürovermietung ist überraschend“, sagt Michael Fenderl, Chefanalyst des Maklerhauses Aengevelt der „Welt“. „Wir haben in den letzten zwei Jahren keinen Abschwung gehabt, aus dem sich eine zyklische Aufholjagd erklären könnte.“ Die Entwicklung in den Großstädten sei aber sehr unterschiedlich und branchenabhängig. „Hauptmieter in den meisten Zentren sind unternehmensnahe Dienstleister und Handelsfirmen.“ Auffällig sei Frankfurt/Main, wo der Finanzsektor schon seit 2011 nicht mehr so viele Büros anmiete. „In der Finanzbranche findet weniger Expansion statt“, sagt der Analyst. „Die Unternehmen sind eher geneigt, ihre bestehenden Mietverträge zu verlängern und auf Umzüge zu verzichten.“

„In Düsseldorf sind Unternehmen der Medien, IT- und Kommunikationsbranche als Nachfrager sehr stark vertreten. Jede Stadt hat seine besondere Mietergruppe“, sagt Fenderl. „In Berlin sind 42 Prozent der Büromieter Dienstleister, 24 Prozent Handelsfirmen. Nicht zu unterschätzen sind die vielen Start-ups als Nachfrager, die sich allerdings auch gern in den Cityrandlagen ansiedeln.“

„Im nächsten Jahr wird der Büromarkt weiter zulegen, die Vermietung wird in den größten Städten um zehn bis 15 Prozent steigen“, sagt Fenderl voraus. „Die deutsche Wirtschaft hat die Griechenland-Krise weggesteckt, die Schwächeanfälle in China und den übrigen Schwellenländern ignoriert. Die Konsumlust der Deutschen wird die Wirtschaft voranbringen, die im nächsten Jahr um 1,8 Prozent wachesn wird. Der Boom am Büromarkt in den großen Städten hält also weiter an.“

„Aktuell wird auch weniger gebaut“, sagt der Aengevelt-Analyst mit Blick auf die fallenden Leerstände. „In zwei oder drei Jahren könnte es zu Engpässen kommen. In Frankfurt werden in diesem Jahr 108.000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt. Im Schnitt der letzten zehn Jahre waren es immerhin 191.000 Quadratmeter.“ Auch in Düsseldorf kämen weniger neue Büros auf den Markt als im Schnitt der letzten zehn Jahre. Dort und in anderen Metropolen würden viele Bürohäuser in Wohnhäuser umgebaut. Fenderl: „In drei Jahren kann es deshalb dazu kommen, dass es in den Ballungszentren zu wenig modernen Büroraum gibt.“

Erschienen in: Die Welt, 4. November 2015, Norbert Schwaldt