Die Sache mit dem B-Plan…

Ein sogenannter rechtskräftiger (auch qualifizierter) Bebauungsplan bzw. B-Plan wird von der jeweiligen Kommune aufgestellt, um Bauwilligen die gleichen maximal zulässigen Größen zu ermöglichen. Das heißt, ein Nachbar wird neben Ihrem Neubau-Einfamilienhaus i.d.R. kein Mehrfamilienhaus bauen dürfen, außer das Nachbargrundstück ist nicht im Gebiet des gleichen B-Planes oder der B-Plan lässt es explizit zu, dass neben reinen Wohnhäusern auch Mehrfamilien- oder gar Gewerbeimmobilien erstellt werden dürfen.

Es lohnt daher immer, bei der Kommune (Stadt, Gemeinde, Samtgemeinde…) nachzufragen, bevor man einen Bauunternehmer oder Bauträger beauftragt, den Neubau zu planen, geschweige sogar einen Werkvertrag (so etwas wie der Kaufvertrag eines Hauses) unterschreibt.

Neuere B-Pläne haben den Vorteil, dass Sie als Neubauwilliger keinen Bauantrag mehr stellen müssen. Meist ist ein Architekt im Rahmen des vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gegenüber der Kommune vor Baubeginn (bei Beachtung aller Auflagen, technischen Daten etc. des B-Planes) berechtigt, Ihr Neubauvorhaben starten zu lassen, ohne dass man auf eine unter Umständen langwierige Bauantragsbearbeitung warten muss.

Es gibt jedoch viele Grundstücke, die gar nicht im Gebiet eines dieser B-Pläne liegen und die trotzdem bebaut werden dürfen. Das Baugesetzbuch (BauGB) gibt in den Paragrafen 34 und 35 verschiedene Kriterien auf, die es z.B. auch ermöglichen in einer Baulücke oder in einem Außenbereich zu bauen.

Hier wird es immer einen Ermessensspielraum geben, der in Rahmen eines Bauantrages oder vorher mittels einer Bauvoranfrage (immer von einem Fachmann begleitet) geklärt werden muss. So sind Grenzabstände, Firsthöhen oder einfach die Größe und optische Gestaltung des Gebäudes und die Anzahl der Wohnungen innerhalb des Neubaus so zu planen, dass diese sich der näheren Umgebung des Bauplatzes anpassen. Auch Anbauten an bestehende Gebäude in Bereichen ohne B-Plan sind möglich, d.h. die Schaffung von abgeschlossenen Wohnungen in einem „quasi“ eigenständigen Gebäude (z.B. versetzt am Giebel angebaut) kann eine kostengünstige Möglichkeit sein, neu zu bauen.

In Hamburg besteht – historisch bedingt und über das gesamte Stadtgebiet verteilt – unterschiedliches Planrecht nebeneinander. So gibt es durchaus Bebauungspläne nach dem Baugesetzbuch, für zahlreiche Quartiere binden ist aber altes Planrecht nach Baustufenplänen in Verbindung mit der Baupolizeiverordnung.

Mein Rat: Ihr Makler oder auch ein Bauunternehmer wird Ihnen immer erklären können, ob die Bebauungsmöglichkeit des angebotenen Grundstücks bereits geprüft ist und mit welchem konkreten schriftlichen Ergebnis. Sie sollten kein Grundstück ohne diese Prüfung erwerben!

Erschienen in: Immo-Tipp, April 2014
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